Инвестиции в Ницце: покупка второй резиденции, расходы и налоги
Купить квартиру в Ницце, чтобы проводить там лето, принимать семью или иметь pied-à-terre на Лазурном Берегу, — значит смотреть куда шире, чем на цену покупки. Ниже — статьи расходов, которые нужно заложить в бюджет, и правила, которые стоит знать.
Расходы при покупке
Помимо цены, нотариальные расходы во Франции на вторичном рынке составляют около 7–9 %. В Приморских Альпах департамент не повышал ставку налога на передачу прав (droits de mutation): она осталась на уровне 4,50 %, итоговая ставка — 5,81 % от чистой цены, что ниже 6,32 %, применяемых в 88 департаментах в 2026 году. Подробности — в нашем путеводителе о нотариальных расходах в Ницце.
Ежегодные расходы на содержание
Для квартиры Le Vert Boron в объявлении указаны расходы на содержание дома 259 € в месяц (3 108 € в год) и налог на недвижимость около 1 800 € в год, то есть примерно 4 900 € в год до учёта налога на жильё и без личных расходов (электричество, страховка, обслуживание).
К этому добавляется налог на жильё для вторых резиденций (taxe d'habitation). С 2023 года коммуны, отнесённые к зонам напряжённого рынка, могут увеличивать его на 5–60 %. Несколько специализированных источников (La Finance pour tous, Foncia, дата обращения: 3 октября 2026) указывают, что Ницца применяет предельные 60 %. Сумма зависит от кадастровой арендной стоимости объекта: запросите её у продавца или посмотрите последнее налоговое уведомление.
Стоит ли опасаться IFI?
Налог на недвижимое имущество (IFI) касается домохозяйств, чистое облагаемое недвижимое имущество которых превышает 1,3 млн € на 1 января; шкала начинается с 800 000 €. Квартира за 1 190 000 € сама по себе до этого порога не дотягивает, но суммируется с вашей остальной недвижимостью (основное жильё со скидкой 30 %, доходные дома, доли в SCI): проведите расчёт с вашим консультантом. Для нерезидентов налогообложению в принципе подлежат только объекты, расположенные во Франции.
Сдавать, когда вас нет: посуточная аренда
Ницца строго регулирует краткосрочную туристическую аренду: обязательная регистрация, правила изменения назначения помещения, ограничения для вторых резиденций и устав домовладения (règlement de copropriété), который может её запрещать. Прежде чем рассматривать посуточную сдачу, уточните условия в мэрии, у управляющей компании (syndic) и у нотариуса; не рассчитывайте на доход от аренды, пока не проверили эти три момента.
Перепродажа: прирост капитала
Прирост капитала от продажи недвижимости второй резиденции облагается подоходным налогом по ставке 19 % и социальными взносами 17,2 % (общая ставка для резидентов) с вычетами за срок владения: освобождение от подоходного налога через 22 года и от социальных взносов через 30 лет. Для нерезидентов правила отличаются; обратитесь к нотариусу или налоговому консультанту.
Качественный актив, а не гонка за доходностью
Цены в Ницце за пять лет выросли на 14,2 %, но за год снизились на 1,4 % (см. цены за м² в Ницце): покупку второй резиденции стоит рассматривать как долгосрочную и как удовольствие от пользования. Предложение объектов с видом на море на последнем этаже в охраняемом районе вроде Мон-Борона структурно ограничено. Смотреть квартиру Le Vert Boron.
Источники и дата обращения
- La Finance pour tous (6 ноября 2025 г.) и Foncia, THRS 2025-2026, дата обращения: 3 октября 2026
- mesfraisnotaire.fr, cpim.fr, jechange.fr — DMTO по департаментам, 2026, дата обращения: 3 октября 2026
- Объявление Le Vert Boron: расходы на содержание дома 259 €/мес., налог на недвижимость 1 800 €/год
Читайте также
Частые вопросы
Какой налог на жильё действует для второй резиденции в Ницце?
Налог на жильё для вторых резиденций платит собственник. Ницца применяет максимальную надбавку 60 % по данным нескольких специализированных источников. Точная сумма зависит от арендной стоимости объекта.
Каковы нотариальные расходы в Приморских Альпах?
Приморские Альпы не повышали ставку налога на передачу прав: 5,81 % в сумме против 6,32 % в 88 департаментах; общие нотариальные расходы на вторичном рынке обычно составляют 7–9 %.
Применяется ли IFI к квартире за 1 190 000 €?
Учитывается только общее чистое облагаемое недвижимое имущество: IFI применяется свыше 1,3 млн €. Квартира по такой цене может войти в расчёт вместе с другими объектами.
Можно ли сдавать квартиру посуточно в Ницце?
При соблюдении строгих условий (регистрация, изменение назначения помещения, устав домовладения). Проверьте их в мэрии и у управляющей компании до покупки.
Эта страница на других языках : Français · English · Italiano
3 комнаты · 83 м² · 8-й, последний этаж · гараж · 1 190 000 € · просмотр по записи.
Посмотреть квартиру Все материалы