Investir à Nice : acheter une résidence secondaire, coûts et fiscalité
Acheter à Nice pour y passer l'été, accueillir sa famille ou conserver un pied-à-terre sur la Côte d'Azur suppose de regarder bien au-delà du prix d'achat. Voici les postes de coûts à budgéter et les règles à connaître.
Les coûts à l'achat
Outre le prix, les frais de notaire pèsent en France autour de 7 à 9 % dans l'ancien. Dans les Alpes-Maritimes, le département n'a pas relevé son taux de droits de mutation : il reste à 4,50 %, soit un taux global de 5,81 % sur le prix net, ce qui est inférieur aux 6,32 % appliqués dans 88 départements en 2026. Le détail figure dans notre guide des frais de notaire à Nice.
Les coûts de détention annuels
Pour l'appartement Le Vert Boron, l'annonce indique 259 € de charges de copropriété par mois (3 108 € par an) et une taxe foncière d'environ 1 800 € par an, soit environ 4 900 € par an avant toute taxe d'habitation et hors dépenses personnelles (électricité, assurance, entretien).
S'y ajoute la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Depuis 2023, les communes classées en zone tendue peuvent la majorer de 5 % à 60 %. Plusieurs sources spécialisées (La Finance pour tous, Foncia, consulté le 3 octobre 2026) indiquent que Nice applique le plafond de 60 %. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien ; demandez-la au vendeur ou consultez le dernier avis d'imposition.
Faut-il craindre l'IFI ?
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€ au 1ᵉʳ janvier, avec un barème qui débute à partir de 800 000 €. Un appartement à 1 190 000 € n'y suffit pas à lui seul, mais s'ajoute à vos autres biens immobiliers (résidence principale avec abattement de 30 %, immeubles de rapport, parts de SCI) : faites le calcul avec votre conseil. Pour les non-résidents fiscaux, seuls les biens situés en France sont en principe taxés.
Louer quand on n'y est pas : la location saisonnière
Nice encadre strictement la location touristique de courte durée : enregistrement obligatoire, règles de changement d'usage, limites propres aux résidences secondaires et règlement de copropriété qui peut l'interdire. Renseignez-vous auprès de la mairie, du syndic et de votre notaire avant d'envisager une exploitation saisonnière ; ne comptez pas sur des revenus locatifs sans avoir vérifié ces trois points.
Revendre : la plus-value
La plus-value immobilière d'une résidence secondaire est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (taux de droit commun des résidents), avec des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les règles diffèrent pour les non-résidents ; faites-vous accompagner par un notaire ou un fiscaliste.
Un actif de qualité plutôt qu'un rendement
Les prix à Nice ont progressé de 14,2 % en cinq ans mais reculent de 1,4 % sur un an (voir prix au m² à Nice) : un achat de résidence secondaire se pense sur le long terme et pour le plaisir d'usage. L'offre de biens avec vue mer, au dernier étage, dans un quartier protégé comme le Mont-Boron est structurellement limitée. Voir l'appartement Le Vert Boron.
Sources et date de consultation
- La Finance pour tous (6 novembre 2025) et Foncia, THRS 2025-2026, consulté le 3 octobre 2026
- mesfraisnotaire.fr, cpim.fr, jechange.fr — DMTO par département 2026, consulté le 3 octobre 2026
- Annonce Le Vert Boron : charges 259 €/mois, taxe foncière 1 800 €/an
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Questions fréquentes
Quelle taxe d'habitation pour une résidence secondaire à Nice ?
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due par le propriétaire. Nice applique la majoration maximale de 60 %, selon plusieurs sources spécialisées. Le montant exact dépend de la valeur locative du bien.
Quels frais de notaire dans les Alpes-Maritimes ?
Les Alpes-Maritimes n'ont pas relevé leur taux de droits de mutation : 5,81 % au total, contre 6,32 % dans 88 départements, pour des frais de notaire globaux généralement compris entre 7 et 9 % dans l'ancien.
L'IFI s'applique-t-il à un appartement à 1 190 000 € ?
Seul le patrimoine immobilier net taxable global compte : l'IFI s'applique au-delà de 1,3 M€. Un appartement à ce prix peut y contribuer avec d'autres biens.
Peut-on louer en saisonnier à Nice ?
Sous conditions strictes (enregistrement, changement d'usage, règlement de copropriété). Vérifiez-les auprès de la mairie et du syndic avant d'acheter.
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