Investire a Nizza: comprare una seconda casa, costi e fisco

I costi all'acquisto

Oltre al prezzo, le spese notarili in Francia pesano intorno al 7-9 % per l'usato. Nelle Alpi Marittime il dipartimento non ha aumentato l'aliquota dell'imposta di trasferimento (droits de mutation): resta al 4,50 %, per un'aliquota complessiva del 5,81 % sul prezzo netto, inferiore al 6,32 % applicato in 88 dipartimenti nel 2026. Il dettaglio è nella nostra guida alle spese notarili a Nizza.

I costi annuali di possesso

Per l'appartamento Le Vert Boron, l'annuncio indica 259 € di spese condominiali al mese (3.108 € l'anno) e un'imposta fondiaria di circa 1.800 € l'anno, cioè circa 4.900 € l'anno prima di qualsiasi imposta di abitazione e al netto delle spese personali (elettricità, assicurazione, manutenzione).

A ciò si aggiunge l'imposta di abitazione sulle seconde case. Dal 2023 i comuni classificati in zona tesa possono maggiorarla dal 5 % al 60 %. Diverse fonti specializzate (La Finance pour tous, Foncia, consultato il 3 ottobre 2026) indicano che Nizza applica il tetto del 60 %. L'importo dipende dal valore locativo catastale dell'immobile: chiedetelo al venditore o consultate l'ultimo avviso di imposta.

Bisogna temere l'IFI?

L'imposta sul patrimonio immobiliare (IFI) riguarda i nuclei il cui patrimonio immobiliare netto imponibile supera 1,3 M€ al 1º gennaio, con una scala che parte da 800.000 €. Un appartamento da 1.190.000 € non basta da solo, ma si somma agli altri vostri beni immobili (abitazione principale con abbattimento del 30 %, immobili a reddito, quote di SCI): fate il calcolo con il vostro consulente. Per i non residenti fiscali sono in linea di principio tassati solo i beni situati in Francia.

Affittare quando non ci si è: la locazione stagionale

Nizza regola in modo rigoroso l'affitto turistico di breve durata: registrazione obbligatoria, regole sul cambio di destinazione d'uso, limiti propri delle seconde case e regolamento condominiale che può vietarlo. Informatevi presso il comune, l'amministratore (syndic) e il vostro notaio prima di prendere in considerazione uno sfruttamento stagionale; non contate su redditi da locazione senza aver verificato questi tre punti.

Rivendere: la plusvalenza

La plusvalenza immobiliare di una seconda casa è tassata al 19 % di imposta sul reddito e al 17,2 % di prelievi sociali (aliquote ordinarie dei residenti), con abbattimenti in funzione della durata del possesso: esenzione dall'imposta sul reddito dopo 22 anni e dai prelievi sociali dopo 30 anni. Le regole sono diverse per i non residenti; fatevi assistere da un notaio o da un fiscalista.

Un bene di qualità più che un rendimento

I prezzi a Nizza sono cresciuti del 14,2 % in cinque anni ma calano dell'1,4 % in un anno (vedi prezzi al m² a Nizza): l'acquisto di una seconda casa va pensato sul lungo periodo e per il piacere di viverla. L'offerta di immobili con vista mare, all'ultimo piano, in un quartiere protetto come il Mont-Boron è strutturalmente limitata. Vedi l'appartamento Le Vert Boron.

Fonti e data di consultazione

• La Finance pour tous (6 novembre 2025) e Foncia, THRS 2025-2026, consultato il 3 ottobre 2026
• mesfraisnotaire.fr, cpim.fr, jechange.fr — DMTO per dipartimento 2026, consultato il 3 ottobre 2026
• Annuncio Le Vert Boron: spese condominiali 259 €/mese, imposta fondiaria 1.800 €/anno

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